Hypothekenfinanzierung

Hypothekenfinanzierung – alle Infos zur Kreditform

Mit einer Hypothekenfinanzierung entscheiden Sie sich für eine klassische Finanzierungsform, wenn Sie eine Immobilie bauen oder kaufen möchten. Als Kreditvertrag mit einer langen Laufzeit und Zinsbindung abgeschlossen, wird ihre Schuld als Kreditnehmer ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Auch wenn die traditionelle Hypothek zur Immobilienfinanzierung mittlerweile von der Grundschuld abgelöst wurde, ist die Bezeichnung Hypothekenfinanzierung noch immer geläufig. Unser Artikel erklärt, wie die Finanzierung funktioniert und worauf Sie beim Abschluss achten sollten.

Was genau ist die Hypothekenfinanzierung?

Mit der Hypothekenfinanzierung ist eine Immobilienfinanzierung gemeint, bei der es zur Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch kommt. Durch diesen Eintrag wird der Kredit umfassend abgesichert. Kommt es zu Schwierigkeiten während der Tilgungsphase, kann sich Ihr Kreditpartner auf die eingetragene Grundschuld berufen. Praktisch kann dies zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen, um die Restschuld zu begleichen.

Der Nutzen der Hypothekenfinanzierung ist offensichtlich. Der Kauf oder Bau eines Hauses kostet Hunderttausende von Euro. Kaum ein privater Bauherr oder Käufer hat dieses Geld ungenutzt auf seinem Konto. Einen einfachen Ratenkredit über diesen Betrag mit einer Laufzeit von Jahrzehnten abzuschließen, ist für Banken und Kreditinstitute viel zu riskant. Schließlich kann niemand wissen, wie die Lebenssituation des Schuldners in zehn oder 20 Jahren aussieht.

Mit der Eintragung ins Grundbuch erhält der Kreditgeber eine starke Sicherheit für die Absicherung des Kredits. Somit lassen sich auch sehr hohe Beträge für die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung abschließen und Wohnträume verwirklichen.

Welche Konditionen zeichnet die Hypothekenfinanzierung aus?

In allen Grundkonditionen unterscheidet sich die Hypothekenfinanzierung von gängigen Kreditformen wie dem Raten- oder Konsumentenkredit. Die wichtigsten Unterschiede sind:

1. Eine lange Laufzeit, nicht selten über 15, 20 oder noch mehr Jahre.
2. Sehr hohe Kreditbeträge, die dem Kauf oder Bau der gesamten Immobilie entsprechen.
3. Überschaubare Sollzinsen durch die Zweckbindung und Absicherung des Kredits.

Eine Gemeinsamkeit mit klassischen Ratenkrediten ist die gängige Gestaltung der Finanzierung als Annuitätendarlehen. Der Kreditnehmer zahlt über die Laufzeit des Kreditvertrags hinweg Monat für Monat die gleiche Ratenhöhe. Hierbei sind der Zinsanteil schrittweise, während der Tilgungsanteil des Kreditbetrags steigt. Andere Kreditformen, beispielsweise mit einer deutlich höheren Abschlussrate, sind für die Hypothekenfinanzierung eher unüblich.

Welche Rolle spielt das Grundbuch?

Jede Immobilie in Deutschland ist im Grundbuch der jeweiligen Stadt oder Gemeinde eingetragen. Neben allgemeinen Informationen zu Grundstück oder Gebäude sind Hypotheken und Grundpfandrechte die wichtigsten Inhalte des Grundbucheintrags. Änderungen des Eintrags sind im Regelfall über einen Notar abzuwickeln.

Wird eine Hypothekenfinanzierung vereint, kommt es zur Eintragung eines Grundpfandrechts mit dem Kreditgeber als Begünstigten. Da es möglich ist, mehreren Schuldnern über eine Hypothek bzw. ein Grundpfandrecht eine Sicherheit zu geben, kommt es auf die Reihenfolge der Eintragung an. Für eine Hypothekenfinanzierung mit hohen Kreditsummen wird jede Bank Wert darauf legen, erstrangig im Grundbuch eingetragen zu sein.

Im Falle einer klassischen Hypothek ist die Eintragung immer mit einer konkreten Forderung verbunden. Im Rahmen einer Hypothekenfinanzierung wäre Ihr Kreditvertrag über Bau oder Haus Ihrer Immobilie diese Forderung. Wird die letzte Rate der Hypothekenfinanzierung erfolgreich zurückgezahlt, erlischt die Eintragung im Grundbuch direkt.

Sind Hypothek und Grundschuld dasselbe?

Da die meisten Banken und Kreditinstitute die Eintragung einer Grundschuld anstelle einer Hypothek verlangen, sollten angehende Käufer und Bauherren den Unterschied kennen. In der Umgangssprache sind Begriff wie „eine Hypothek aufnehmen“ weiterhin gängig, obwohl es sich praktisch fast immer um die Eintragung einer Grundschuld handelt.

Grundschuld und Hypothek sind beides sogenannte Grundpfandrechte. In beiden Fällen kommt es zu einer Eintragung ins Grundbuch. Auf die Eintragung einer Grundschuld zu vertrauen, bietet Banken und Kreditnehmer jeweils einen großen Vorteil:

1. Kommt es zu Schwierigkeiten während der Tilgung Ihres Kredits, muss die Bank bei einer bestehenden Hypothek explizit nachweisen, dass ein Forderungsausfall besteht. Dies ist mit einem formalen Aufwand verbunden und in der modernen, digitalen Kreditwelt nicht sehr verkehrsfähig. Die Grundschuld lässt sich als Grundpfandrecht deutlich schneller und unkomplizierter ausüben.

2. Der Kreditnehmer profitiert davon, dass die Grundschuld nicht automatisch erlischt, sondern erst auf Anfrage aus dem Grundbuch entfernt wird. Dies bietet einen Vorteil, wenn Sie neben oder nach der Immobilienfinanzierung weiteres Geld benötigen, beispielsweise zur Renovierung oder Sanierung. Hierfür müsste ohne Grundschuld eine erneute Hypothek aufgenommen werden, was zusätzliche Kosten verursacht.

Die Eintragung einer Grundschuld liegt somit im Interesse beider Vertragspartner. Über eine Löschung der Grundschuld sollte der Käufer oder Bauherr erst nachdenken, wenn die Sicherheit besteht, dass zukünftig keine Kredite mehr über eine Eintragung ins Grundbuch abgesichert werden sollen.

Hypothekenfinanzierung und Zinsbindung

Die Kreditbranche ist stetig in Bewegung. Alleine im Jahr 2022 ist es dreimal zu einer Anhebung des europäischen Leitzinses gekommen. Für jede Bank ist es deshalb ein Risiko, Kreditverträge über 20 oder 30 Jahre hinweg abzuschließen. Dieser Zeitraum ist jedoch für Privatpersonen realistisch, einen Immobilienkredit mit fairen Monatsraten zu tilgen.

Stattdessen legen Sie bei der Hypothekenfinanzierung eine Zinsbindung fest. Dies ist der Zeitraum, über den hinweg Ihnen der Kreditgeber einen festen Zins und stabile, monatliche Tilgungsraten zusichert. Zum Ende der Zinsbindung hin wird eine Restschuld ausstehen, die Sie über einen weiteren Kredit finanzieren müssen.

Bei der Hypothekenfinanzierung steht Ihnen eine Prolongation des Kreditvertrags beim gleichen Kreditinstitut sowie eine Anschlussfinanzierung mit Wechsel zu einer anderen Bank offen. Hier ist ein frühzeitiger und fundierter Vergleich wichtig, den unsere Experten von TS-Finanzen gerne für Sie durchführen.

Achtung: Schon Monate oder Jahre vor Abschluss des Erstkredits können Sie sich aktuell günstige Zinskonditionen mit einem sogenannten Forward-Darlehen sichern. Auch hier berät Sie TS-Finanzen, ob dies nach der aktuellen Marktsituation lohnt.

Wie sollte ich die Zinsbindung wählen?

Vor dem Jahr 2022 profitierte die Kreditbranche von einem Jahrzehnt historisch niedriger Bauzinsen. Hier war eine lange Zinsbindung absolut empfehlenswert. Nach den mehrfachen Erhöhungen des Leitzinses ist keine eindeutige Prognose für die nahe Zukunft zu geben. Sprechen Sie gemeinsam mit unseren Finanzierungsexperten ab, wie sich die Kreditbranche in den nächsten Jahren entwickeln dürfte und was dies für die Zinsbindung Ihrer geplanten Hypothekenfinanzierung bedeutet.

Mit TS-Finanzen sicher zur Wunschimmobilie

Wenn Sie aktuell kaufen oder bauen möchten, ist eine verlässliche und präzise Planung der Immobilienfinanzierung entscheidend. Details zur Hypothekenfinanzierung oder der Eintragung einer Grundschuld erklären Ihnen unsere Experten von TS-Finanzen ausführlich. Zudem führen wir als unabhängiger Partner einen Kreditvergleich durch, um absolut sicher zu Ihrer Wunschimmobilie zu gelangen!