Was ist ein Erbpachtgrundstück?

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Was ist ein Erbpachtgrundstück? Alles Wissenswerte im Überblick!

Auf der Suche nach Bauland für die eigene Immobilie stoßen manche Interessenten auf den Begriff Erbpacht. Gerade im kommunalen Raum ist es üblich, dass Städte und Gemeinden Grundstücke als Erbpacht bereitstellen. Private Käufer oder Bauherren kennen die Bedeutung dieser Bezeichnung nicht, genauso wenig wie die Vor- und Nachteile. Unser Artikel erklärt, was ein Erbpachtgrundstück genau ist und wie mit diesem bei Bau, Kauf oder Erbschaft umgegangen wird.

Wie ist das Erbpachtgrundstück definiert?

Mit einem Grundstück als Erbpacht erlaubt der Eigentümer eines Grundstücks einer anderen Person, das Grundstück als Bauland zu nutzen. Das Grundstück wird zur Erbpacht, die bis zu 99 Jahre gültig sein kann. Eine Verlängerung der Erbpacht über diesen Zeitraum hinaus ist möglich.

Über den gesamten Zeitraum hinweg bleibt der Erbpachtgeber rechtlich Eigentümer des Grundstücks. Der Erbpachtnehmer kann das Grundstück zur Bebauung nutzen und wird zum Eigentümer des errichteten Gebäudes. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Pachtnehmer den sogenannten Erbpachtzins an den Pachtgeber. Dieser ist eine Art „Miete für das Grundstück“.

Wer vergibt Erbpachtgrundstücke?

Grundsätzlich ist es jedem Eigentümer eines Grundstücks möglich, dieses im Rahmen eines Erbpachtvertrags an Interessenten zu verpachten. Private Eigentümer oder Unternehmen können so nicht genutzte Flächen bereitstellen. In der Praxis sind es am häufigsten Städte und Gemeinden, die Grundstücke im öffentlichen Besitz als Erbpacht anbieten.

Durch diesen Modus verliert die jeweilige Stadt oder Kommune nicht das Eigentumsrecht am Grundstück. Außerdem entsteht durch den Erbpachtzins eine fortlaufende Einnahme, der bei einer Vertragsdauer von bis zu 99 Jahren eine Planungssicherheit für die nächsten Generationen bietet. Eine gezielte Nachfrage bei der jeweiligen Stadt oder Gemeinde hilft, aktuelle Erbpachtgrundstücke kennenzulernen.

Bei einem öffentlichen Erbpachtgeber sind es besonders häufig Hotels, Restaurants oder andere Unternehmen mit öffentlichem Nutzen, die als Erbpachtnehmer ausgewählt werden. Bei diesen wird vertraglich festgehalten, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Vertragsunterschrift ein Gebäude mit dem klar definierten Nutzungszweck errichtet wird.

Welche Rechte gehen mit dem Erbpachtgrundstück einher?

Was dem Pachtnehmer über den festgelegten Zeitraum hinweg erlaubt ist und was nicht, wird vertraglich festgelegt. Hierbei ist eine freie Gestaltung der vertraglichen Inhalte möglich. Typische Inhalte des Vertrages sind deshalb:

– Recht des Bebauens des Grundstücks
– Recht, das gebaute Haus zu vererben oder zu verschenken
– Recht auf Verkauf der gebauten Immobilie
– Recht auf Beleihung der Erbpacht (für beide Seiten)

Im Einzelfall können sich beide Parteien darauf einigen, einzelne dieser Rechte nicht in den Vertrag aufzunehmen oder andere Rechte zu integrieren. All dies wird notariell festgehalten und beurkundet, auch ein entsprechender Vermerk im Grundbuch der Immobilie wird erstellt.

Ist ein Ankauf des Grundstücks durch den Pachtnehmer möglich?

Für private Bauherren wirkt es ungewöhnlich, das eigene Zuhause auf einem Grundstück zu errichten, dessen Eigentumsrecht nicht erworben wurde. Dies ist unter Umständen möglich und auch von Hotels oder Unternehmen der freien Wirtschaft gewünscht.

Bereits im Erstvertrag zwischen beiden Parteien kann festgelegt werden, dass der Pachtnehmer das Grundstück nach einem bestimmten Zeitraum erwirbt. Dies kann spätestens zum Ablauf des Vertrags, maximal also nach 99 Jahren der Fall sein. Genauso ist eine Verlängerung des Vertrags bis zu weiteren 99 Jahren möglich, ohne dass es zum Ankauf des Grundstücks kommen muss.

Gibt es ein Vorrecht beim Kauf des Grundstücks?

Der Zeitraum von 99 Jahren ist lang und wird nur für einen Teil aller Erbpachtverträge gewählt. Eine kürzere Zeitspanne ist üblich, nach der ein öffentlicher oder privater Eigentümer über den endgültigen Verkauf seines Grundstücks nachdenkt. Für diese Situation lässt sich vertraglich festhalten, dass der bisherige Pachtnehmer und Bauherr auf dem Grundstück ein Vorkaufsrecht erhält.

Sollte ein Vorkaufsrecht erwünscht sein, dürfte sich dies in einem etwas höheren Erbpachtzins widerspiegeln. Der Pachtnehmer zahlt mit Sicherheit gerne einige Euro im Monat zusätzlich, um die Sicherheit zu haben, bei einem Kaufinteresse bevorzugt auf das Grundstück zugreifen zu können.

Was passiert ansonsten bei Ende der Vertragslaufzeit?

Sollte es keine oben beschriebene Regelung geben und wird der Erbpachtvertrag nicht verlängert, verliert der bisherige Eigentümer des Gebäudes sein Eigentumsrecht. Der Pachtgeber erhält somit nicht nur sein Grundstück zurück, sondern wird außerdem Eigentümer der hierauf befindlichen Immobilie.

Dies ist natürlich an eine Ausgleichszahlung an den bisherigen Eigentümer gekoppelt. Ansonsten würde niemand sein Haus oder eine gewerbliche Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück errichten. Gesetzlich ist festgelegt, dass die Zahlung des bisherigen Erbpachtgebers wenigstens zwei Drittel des Gebäudewertes zum Zeitpunkt des Vertragsendes betragen muss.

Eine höhere Entschädigung ist denkbar, die sich beispielsweise mit einem konkreten Euro-Wert im Vertrag festhalten lässt. Hierfür ist eine Einigkeit zwischen beiden Seiten zu erzielen, die bereits bei der erstmaligen Unterschrift des Erbpachtvertrags bestehen sollte.

Lässt sich der Vertrag über das Erbpachtgrundstück kündigen?

Nein, die einseitige Kündigung des Vertrags ist nicht möglich. Aus diesem Grund wird selten die maximale Vertragslaufzeit von 99 Jahren gewählt, da über diesen langen Zeitraum zu viele Unwägbarkeiten eintreten könnten. Allerdings ist es möglich, dass sich beide Seiten einvernehmlich auf die Auflösung des Vertrags einigen.

Für den Pachtgeber kann es zum Problem werden, wenn der Pachtnehmer dauerhaft nicht mehr seiner finanziellen Verpflichtung nachkommen kann. Da der Pachtgeber vom Vertrag primär durch den Pachtzins profitiert, wird er bei Zahlungsschwierigkeiten offen gegenüber einer Vertragsauflösung sein. Hier ist im Einzelfall zu entscheiden, wie baulich und finanziell mit dem zugehörigen Gebäude umzugehen ist.

Zusammenfassung der Vor- und Nachteile

Die Erbpacht für Immobilien ist seit Jahrzehnten in Deutschland etabliert und wird nicht nur von öffentlichen Eigentümern gerne gewählt. Eine Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile zeigt, was den Modus so reizvoll macht und was gegen die Entscheidung für ein Erbpachtgrundstück sprechen könnte.

Die Vorteile des Erbpachtgrundstücks:

– Mit einer Erbpacht muss kein Grundstück für ein Bauvorhaben erworben werden, wodurch sich die Finanzierung deutlich attraktiver gestalten lässt.

– Sofern nur wenig Eigenkapital für ein privates Bauvorhaben vorliegt, lässt sich mit einer Erbpacht der Wunsch von einem Eigenheim einfacher realisieren.

– Durch die Möglichkeit, das Erbbaurecht zu verkaufen und zu vererben, kann der Eigentümer des Bauwerks auf vielfältige Weise mit der Immobilien umgehen.

– Zum Ende der Vertragslaufzeit hin ist dem Eigentümer des Gebäudes eine ansprechende Entschädigungszahlung zugesichert, die zur Refinanzierung einlädt.

Die Nachteile des Erbpachtgrundstücks:

– Mit der Erbpacht und der Zahlung des Erbpachtzinses besteht eine dauerhaft, finanzielle Verpflichtung, die bis zu 99 Jahre dauern kann.

– Der Eigentümer des Grundstücks hat ein gewisses Mitspracherecht bei der Bebauung, so dass sich nicht alle Bauträume uneingeschränkt umsetzen lassen werden.

– Da angehende Bauherren nicht der Eigentümer des Grundstücks sind, zögern manche Banken und Kreditinstitute mit der Gewähr des Baukredits.

– Sofern die Restlaufzeit des Vertrag sehr kurz ist, lässt sich ein vorzeitiger Verkauf der Immobilie kaum realisieren.

Lohnt eine Erbpacht für private Eigentümer?

Grundsätzlich spricht nichts dagegen, sich als privater Bauherr über die Alternative eines Erbpachtgrundstücks zu informieren. Hiermit kann er fehlendes Eigenkapital ausgleichen, auch die Gesamtsumme des Bauvorhabens lässt sich mit diesem Vorgehen erkennbar reduzieren. Alleine die Suche nach einer guten Kreditfinanzierung kann schwieriger werden, da nicht jede Bank und jedes Kreditinstitut den Modus des Erbpachtrechts unterstützt.

Eine Prüfung dieser Variante lohnt, falls sich keine geeigneten Grundstücke durch private oder gewerbliche Verkäufer finden lassen. Mit fairen Vertragsverhandlungen mit einem öffentlichen Verkäufer lässt sich häufig eine gute Alternative finden, die mit einem fairen Erbpachtzins finanziert wird.

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