Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – was ist möglich?

Um eine eigene Immobilie zu kaufen oder bauen, sollten zukünftige Eigentümer eine gute, finanzielle Basis mitbringen. Dies sieht in der Praxis anders aus: Viele Haushalte in Deutschland träumen vom eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung, ohne ein größeres Vermögen in die Finanzierung einbringen zu können. Fehlendes Eigenkapital beeinflusst die Konditionen von Krediten, schließlich jedoch nicht grundsätzlich eine Kreditgewähr aus. Im Folgenden erklärt Ihnen TS-Finanzen, wie eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gelingen könnte und welche Alternativen es gibt.

Was bedeutet Eigenkapital?

Von Eigenkapital wird im Kreditwesen gesprochen, wenn der Bauherr oder Käufer einer Immobilie einen Teil der Gesamtkosten über sein eigenes Vermögen finanzieren kann. Er ist somit nicht auf einen Bankkredit für seine gesamten Immobilienpläne angewiesen, sondern deckt diese teilweise aus eigenen, finanziellen Mitteln ab.

Für die Vergabe eines Baukredits und Konditionen wie den Kreditzins ist der Anteil an Eigenkapital essenziell wichtig. Je höher das eingebrachte Eigenkapital ausfällt, umso geringer fällt die benötigte Kreditsumme des Bauherrn oder Käufers aus. Dies stellt eine Sicherheit dar, mit der die Chancen auf eine Kreditgewähr und günstigere Kreditzinsen steigen. Es ist deshalb im Sinne des Kreditnehmers, möglichst viel Eigenkapital nachweisen zu können.

Kann ich ohne Eigenkapital überhaupt finanzieren?

Vor wenigen Jahrzehnten war es bei den wenigsten Banken möglich, einen Immobilienkredit ohne Nachweis von Eigenkapital zu erhalten. In der Branche etabliert war die sogenannte „20-Prozent-Regel“. Der Antragsteller auf einen Kredit musste nachweisen, dass er wenigstens 20 Prozent der benötigten Gesamtsumme aus eigenen Mitteln aufbringen kann. Ansonsten wurde das Kreditgesuch abgelehnt.

Die Zeiten haben sich geändert. Immer mehr Banken und Finanzpartner im Internet stellen einen Kreditabschluss in Aussicht und grenzen sich von ihren Wettbewerbern durch besondere Konditionen und Regelungen ab. Der Verzicht auf einen Nachweis von Eigenkapital gehört hierzu. Es ist also möglich, ohne Eigenkapital zu einer seriösen Immobilienfinanzierung zu gelangen.

Natürlich ist fehlendes Eigenkapital kein Freibrief und keine Garantie für einen günstigen Immobilienkredit. Im Gegenteil: Fehlt ein Eigenanteil, wird der Kreditpartner sehr streng prüfen, ob eine Kreditvergabe möglich ist. Speziell bei hohen Kreditsummen, wie sie beim Bau oder Kauf eines Hauses üblich sind, sollten Antragsteller ohne Eigenkapital weitreichende Sicherheiten nachweisen können.

Was ist ein guter Richtwert bei der Finanzierung meiner Immobilie?

Bei vielen angehenden Bauherren oder Käufern sieht die Situation anders aus. Sie verfügen über ein gewisses Vermögen, möchten dieses jedoch nicht komplett in ihre Immobilienpläne investieren. Hier ist zu überlegen, welcher Anteil persönlich lohnt, um in der Tilgungsphase finanziell flexibel zu bleiben.

Ein guter Ansatz ist, sich an der früheren 20-Prozent-Regel zu orientieren. Sobald Sie eine verlässliche Übersicht über die Gesamtkosten Ihres Immobilienprojekts haben, ermitteln Sie hiervon 20 % und sichern die Differenz über einen Immobilienkredit ab.

Ebenfalls beliebt ist es, die Nebenkosten des Bauvorhabens durch Eigenkapital zu decken. Neben dem eigentlichen Immobilienkredit sind viele Bauherren auf einen Zweitkredit angewiesen, beispielsweise zur Deckung der Grunderwerbssteuer oder anfallender Notarkosten. Im Idealfall können Sie diese Kosten aus eigenen Mitteln finanzieren, während in den Hauptkredit kein Eigenkapital einfließt.

Immobilienkredit ohne Eigenkapital – die Vollfinanzierung

Sollte keinerlei Eigenkapital erkennbar sein, ist die Vollfinanzierung die einzige Alternative. Ihre Bank oder Ihr Kreditinstitut erklärt sich bereit, die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung über einen Kredit zu decken. Oft geht es um einen Kreditabschluss im sechsstelligen Eurobereich. Ein Kredit in dieser Höhe wird im Regelfall über mehrere Jahrzehnte getilgt. Eine lange Zeit, die eine sichere Finanzplanung unmöglich macht.

Für Ihre Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital wird der Kreditgeber deshalb genau prüfen, ob das Kreditrisiko vertretbar ist. Entscheidend ist, welche Sicherheiten und Bonität Sie ohne vorhandenes Eigenkapital nachweisen können. Wir von TS-Finanzen helfen Ihnen gerne bei dieser Einschätzung und zeigen auf, in welchem Rahmen die Planung einer Immobilienfinanzierung realistisch ist.

Einfluss auf den Beleihungswert

Ein weiterer Aspekt bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist der Beleihungswert. Dieser wird als Sicherheit des Kreditinstituts ermittelt, falls es zu Schwierigkeiten in der Tilgungsphase kommt. Der Kreditpartner lässt sich zur Absicherung ein Grundpfandrecht eintragen und kann seine ausstehenden Forderungen durch eine Zwangsversteigerung der Immobilie geltend machen.

Im Regelfall wird der Beleihungswert auf 60 bis 70 % des Kaufpreises bzw. der ermittelten Gesamtbaukosten angesetzt. Im Falle von fehlendem Eigenkapital sinkt der Beleihungswert. Banken und Kreditinstitute kalkulieren hier vorsichtiger. Für den angehenden Kreditnehmer heißt dies, etwas kleiner zu planen oder anderweitig durch gute Sicherheiten zu überzeugen.

Fehlendes Eigenkapital in Zeiten steigender Zinsen?

Das Thema Eigenkapital hat aktuell noch einmal an Bedeutung gewonnen. Mit der Erhöhung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank (EZB) im Jahr 2022 ist der durchschnittliche Zinssatz in der Euro-Zone erkennbar angestiegen. Dies zeigt sich auch beim Abschluss von Immobilienkrediten. Die Entwicklung ist besonders gravierend, da über die letzten zehn Jahre hinweg die Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Stand lagen.

Kreditnehmer, die eine lange Zinsbindung vereinbart haben und bereits ihren Kredit abbezahlen, sind nicht von diesen Entwicklungen betroffen. Wer aktuell einen Immobilienkredit abschließen will, muss entscheiden, ob er weitere Zinserhöhungen in Zukunft als wahrscheinlich ansieht. Ist dies der Fall, sollte sich trotz der gerade angestiegenen Zinsen für eine längere Zinsbindung entschieden werden.

Ob dies möglich ist, hängt vom Eigenkapital ab. Viele Banken und Kreditinstitute willigen in eine sehr lange Zinsbindungsphase nur ein, wenn das Risiko der Kreditvergabe überschaubar ist. Dies kann bei einer Vollfinanzierung nicht gegeben sein. Wir von TS-Finanzen helfen, den richtigen Finanzpartner zu ermitteln, der in der aktuellen Situation weiterhin eine angestrebte Zinsbindung über viele Jahre hinweg ermöglicht.

Alternativen zur Steigerung der Eigenkapitalquote

Was genau ist zu tun, wenn die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gewünscht ist und Kreditgeber den Wunschkredit verweigern? Wer aktuell keine Möglichkeit sieht, sich neue Finanzierungsquellen zu erschließen, sollte eine dieser drei Alternativen in Erwägung ziehen:

1. Kleinere Immobilienwünsche

Vielleicht lehnt ein Kreditinstitut die Immobilienfinanzierung aufgrund des großen Finanzierungsvolumens ab. Wer hier „kleinere Brötchen“ bäckt und sich für eine Immobilie mit geringerem Finanzierungsbedarf entscheidet, kann eher auf eine Kreditgewähr hoffen. Vielleicht wird es nicht das Traumhaus, sondern eine gepflegte Eigentumswohnung, die jedoch sicher vollfinanziert wird.

2. Erschließung zukünftiger Einnahmequellen

Dass aktuell Eigenkapital fehlt, muss nicht dauerhaft für die Zukunft gelten. Gerade wenn sich ältere Haushalte einen Immobilienwunsch erfüllen, kann die Auszahlung von Lebensversicherungen und ähnlichen Produkten in einigen Jahren für einen Kapitalschub sorgen. Dies sollte dem Kreditgeber aufgezeigt und zugesichert werden, um die Chancen zu erhöhen, dass dieser der Vollfinanzierung zustimmt.

3. Nachweis weiterer Sicherheiten

Ob und wie hoch das Eigenkapital ist, spielt für den Kreditgeber alleine zur Absicherung des Kredits eine Rolle. Vielleicht lassen sich andere Wege finden, Sicherheiten nachzuweisen und das Kreditinstitut hierdurch zu überzeugen. Möglichkeiten sind die Übernahme einer Bürgschaft über einen bestimmten Kreditbetrag durch Dritte oder ein Verkauf von Wertpapieren und weiteren Anlagegütern. Hier entscheidet die individuelle Lebenssituation.

Fazit zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Was vor einigen Jahrzehnten kaum denkbar war, ist heute bei vielen Kreditinstituten möglich. Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht der Idealfall, jedoch mit ausreichenden Sicherheiten und realistischen Plänen beim Bauen und Kaufen möglich. Damit Sie keine negative Überraschung in der Tilgungsphase erleben, kommen Sie im Vorfeld auf TS-Finanzen zu. Wir prüfen Ihre finanzielle Situation und führen einen unabhängigen Vergleich möglicher Kreditpartner durch. So ebnen wir Ihnen den Weg zu einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, die zu Ihrer Lebenssituation passt.