Eintragung der Grundschuld – das sollten Sie wissen

Eintragung der Grundschuld – das sollten Sie wissen

Ob Bau oder Kauf einer Immobilie, die Eintragung der Grundschuld ist für die Absicherung der Finanzierung unverzichtbar. Durch die Eintrag, die ausschließlich über einen Notar vorgenommen werden kann, erhält der Finanzpartner eine starke Sicherheit über die Tilgungsphase hinweg. Unser Artikel erklärt, wie wichtig die Grundschuld ist und was Sie bei der Eintragung beachten sollten.

Weshalb überhaupt eine Absicherung über die Grundschuld?

Die Investition in eine Immobilie ist sehr kostspielig. Bauherren oder Käufer müssen wenigstens sechsstellige Eurobeträge aufbringen, um sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Hierfür ist fast immer eine Kreditfinanzierung nötig, die für die Bank vergleichsweise risikoreich ist. Durch die hohe Kreditsumme ist eine Tilgung über Jahrzehnte hinweg nötig. In dieser Zeit kann viel passieren, was die Absicherung eines solch hohen Kreditbetrags fast unmöglich macht.

Die Eintragung der Grundschuld löst dieses Problem. Durch den Eintrag im Grundbuch wird formal geklärt, wie sich Schuldner an der Immobilie bedienen können, falls es zu Zahlungsschwierigkeiten kommt. In der Praxis heißt dies meistens: Die Immobilie wird zwangsversteigert und die Bank erhält den Erlös der Versteigerung als Ausgleich für die bestehende Restschuld.

Jeder seriöse Kreditgeber wird deshalb auf eine Eintragung der Grundschuld Wert legen. Alleine bei sehr kleinen Kreditbeträgen und einem hohen Anteil an Eigenkapital könnte über andere Formen der Kreditabsicherung nachgedacht werden.

Wie läuft die Eintragung formal ab?

Die Eintragung der Grundschuld teilt sich in mehrere, formale Schritte auf:

1. Im ersten Schritt setzen Sie die sogenannte Auflassungsvormerkung auf. Da sich Kauf oder Bau eines Hauses in der Praxis über Monate hinweg ziehen, gibt die Vormerkung eine Sicherheit, alle zugehörigen, formalen Schritte rechtzeitig abwickeln zu können. Durch das Schriftstück gelten Sie offiziell als Käufer der Immobilie.

2. Der Verkäufer der Immobilie muss im nächsten Schritt eine Belastungsvollmacht an den beauftragten Notar übermitteln. Dieser gibt hiermit sein formales Einverständnis, dass ein Verkauf ansteht und es zu Anpassungen des Eintrags im Grundbuch kommen darf.

3. Als Käufer sollten Sie bei Ihrer Bank das Grundbuchbestellungsformular anfordern. Das ausgefüllte Formular sichert dem Notar zu, dass eine Bank zur Übernahme des Kredits unter den vorliegenden Voraussetzungen bereit ist.

4. Sind alle genannten Schritte erfüllt, kann ein Notartermin vereinbart werden. Bei diesem wird Bestellungsurkunde unterschrieben, die der Notar anschließend ans Grundbuchamt weiterleitet. Hier kommt es zur eigentlichen Eintragung der Grundschuld.

Ist die Eintragung der Grundschuld teuer?

Beim Hauskauf wird Käufern im Regelfall geraten, mit Nebenkosten in einer Gesamthöhe von 10,0 bis 15,0 Prozent des Kaufpreises zu kalkulieren. Die Eintragung der Grundschuld macht hierbei nur einen kleinen Anteil aus. Die anfallenden Kosten setzen sich aus den Notarkosten für den genannten Termin sowie eine Gebühr für die Eintragung beim Grundbuchamt zusammen.

Beide Beträge zusammen sollten nicht mehr als 2,0 Prozent des Kaufpreises betragen. Die konkrete Höhe lässt sich im Vorfeld durch das Gerichts- und Notarkostengesetz sowie die Gebührenliste Ihres zuständigen Amtes ermitteln.

Wann sollte ich die Grundschuld eintragen lassen?

Wenn es um die Auszahlung Ihrer Immobilienfinanzierung geht: so früh wie möglich! Im Regelfall zahlt Ihre Bank oder Ihr Kreditinstitut das vereinbarte Darlehen erst aus, wenn die Eintragung der Grundschuld erfolgt ist. Als formaler Akt des Grundbuchamtes dauert dies in der Praxis sechs bis acht Wochen. Und erst wenn der Kredit auszahlt wurde, kann der Kauf der Immobilie realisiert werden.

Was bedeutet „nachrangige Grundschuld“?

Formal ist es nicht ausgeschlossen, eine Immobilie mit mehr als einer Grundschuld zu belasten. Dies ist für Eigentümer nicht selten, die aktuell ihre Immobilie abbezahlen und gleichzeitig Kosten der Modernisierung und Sanierung über Ihr Eigentum absichern möchten. Auch bei einem Immobilienkauf könnte das Objekt bereits durch eine Grundschuld belastet sein.

Hier wird mit einer klaren Reihenfolge bei der Eintragung gearbeitet. Kommt es zu einer zusätzlichen Eintragung der Grundschuld, wird diese nachrangig behandelt. Sollte es tatsächlich zu Zahlungsschwierigkeiten kommen, werden zunächst die Ansprüche des zuerst eingetragenen Kreditgebers geltend gemacht. Dies bedeutet im Extremfall, die mit nachrangiger Grundschuld eingetragene Partei geht leer aus.

Banken und Kreditinstitute, die mit einer nachrangigen Grundschuld eingetragen werden, können eher über die Ablehnung eines Kreditgesuchs nachdenken. Genauso dürften Schuldner mit etwas schlechteren Konditionen bei der Kreditvergabe rechnen, schließlich ist das Risiko für den Kreditgeber höher. Ausgeschlossen ist ein Zweitkredit mit nachrangiger Grundschuld aber keineswegs. Dies hängt nicht zuletzt vom Wert der Immobilie und den möglichen Ansprüchen des erstrangig eingetragenen Kreditinstituts ab.

Fazit zur Eintragung der Grundschuld

Auch wenn die Eintragung ins Grundbuch ein formaler Akt in mehreren Schritten ist, werden Sie auf diesen für einen erfolgreichen Immobilienkauf nicht verzichten können. Genauso werden Sie um den Notartermin mit den zugehörigen Kosten für die formale Abwicklung nicht herumkommen.

Betrachten Sie die Eintragung der Grundschuld als einen notwendigen und sinnvollen Schritt, damit überhaupt hohe Kreditbeträge von Banken und Kreditinstituten vergeben werden. Wie Sie hier zu den besten Konditionen bei Ihren finanziellen Möglichkeiten gelangen, klären unsere Experten von TS Finanzen gerne mit Ihnen ab. Wir erarbeiten das individuell passende Kreditangebot und beraten Sie zum Thema Grundschuldeintragung!