Baufinanzierung umschulden

Baufinanzierung umschulden – wie läuft der Kreditwechsel ab?

Eine Baufinanzierung wird mit einer Laufzeit von vielen Jahren abgeschlossen. In dieser Zeit kann viel passieren, neue und günstigere Kredit-Angebote kommen auf den Markt. Der Wunsch vieler Kreditnehmer ist groß, den aktuellen Kredit-Vertrag aufzugeben und zu einem anderen Anbieter zu wechseln. Diese sogenannte Umschuldung bringt einige Tücken mit sich, da die Vertragskündigung oft mit finanziellen Nachteilen verbunden ist. Unser Artikel erklärt, wie Sie am besten Ihre Baufinanzierung umschulden können und evtl. Kosten sparen.

Weshalb überhaupt die Baufinanzierung umschulden?

Mit der Umschuldung ist im Kreditwesen gemeint, den bestehenden Kreditvertrag abzulösen und dafür einen günstigeren Kredit bei einem anderen Finanzinstitut abzuschließen. Dieses Vorgehen ist speziell bei der Baufinanzierung üblich, da die Vertragslaufzeiten hier schnell zehn, zwölf oder noch mehr Jahre betragen. In dieser Zeit kann auf dem Kreditmarkt und Ihrer Bank viel passieren.

Das Thema Umschuldung war in den letzten Jahren durch die historische Niedrigzinsphase im Euro-Raum von besonderem Interesse. Kreditnehmer von Altverträgen zahlten vergleichsweise hohe Zinsen und waren an einem Wechsel zu einem neuen, günstigen Kreditvertrag interessiert. Auch wenn im Sommer 2022 der Leitzins durch die Europäische Zentralbank (EZB) angehoben wurde, bleibt der Kreditwechsel für viele Bauherren und Immobilienkäufer weiterhin attraktiv.

Muss mein Kreditgeber dies zulassen?

Für den alten Kreditpartner bedeutet die Umschuldung, einen Kunden zu verlieren. Zudem würden zahllose Kreditverträge immer wieder gekündigt und neu abgeschlossen, wenn es keine Einschränkungen bei der Vertragskündigung gäbe. Genau deshalb muss die Umschuldung nicht von Ihrem aktuellen Kreditinstitut erlaubt werden.

Stellen Sie frühzeitig eine Anfrage bei Ihrem aktuellen Kreditpartner, ob dieser für eine Kündigung des bestehenden Vertrages offen ist. Leider kann dieser Ihr Gesuch konsequent ablehnen. In diesem Fall bleibt Ihnen nur eine reguläre Kündigung, die sich jedoch erst nach einer Vertragslaufzeit von zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten wirklich lohnt. Der Grund ist die Vorfälligkeitsentschädigung.

Nach § 490 BGB ist eine Kündigung des Vertrags bei berechtigtem Interesse jederzeit möglich. Dies sind jedoch Sondersituationen, beispielsweise wenn der Vertragsnehmer nicht mehr Eigentümer der Immobilie ist oder verstirbt.

Problem: Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung

Selbst wenn Ihr aktueller Kreditpartner einer Umschuldung der Baufinanzierung zustimmt, kann dies für Sie mit finanziellen Nachteilen verbunden sein. Für die frühzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses fällt im Regelfall eine Entschädigung an. Diese liegt bei einem Prozent der Kreditsumme, alternativ 0,5 Prozent im letzten Jahr der Vertragslaufzeit.

Bei einer Baufinanzierung kann dieser niedrige Prozentsatz zu einigen Tausend Euro Vorfälligkeitsentschädigung führen. Hier ist genau durchzuführen, ob sich die Umschuldung mit Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut weiterhin lohnt. Die Entschädigung entfällt, wenn Ihr alter Kreditvertrag zehn Jahre oder länger läuft. Kündigen Sie hier mit einer Frist von sechs Monaten und wechseln Sie mit der Restschuld zu einem neuen Kreditpartner im Rahmen der Umschuldung.

Wann lohnt eine Umschuldung genau?

Nach den obigen Überlegungen ist eine Umschuldung der Baufinanzierung nur unter einigen Bedingungen möglich und wirklich lohnenswert.

– Ihr aktueller Kreditpartner stimmt der Umschuldung zu.
– Ihr Kreditvertrag läuft bereits länger als zehn Jahre.
– Bei einer kürzeren Laufzeit fällt die Vorfälligkeitsentschädigung überschaubar aus.
– Der neue Kreditvertrag überzeugt durch sehr günstige Zinsen und weitere Top-Konditionen.

Das Umschulden des Vertrags bringt Ihnen nur wenig, wenn Sie wenige Wochen oder Monate erneut ein besseres Kreditangebot finden. Deshalb sollten Sie bei der Absicht einer Umschuldung eine fachkundige Analyse des Kreditmarkts durchführen. Hierfür ist TS-Finanzen Ihr verlässlicher Ansprechpartner. Unsere Experten finden für Sie die besten Konditionen einer Umschuldung und helfen Ihnen bei der Abwicklung aller Formalitäten.

Umschuldung zum Ende der Zinsbindung

Neben der Umschuldung während einer laufenden Kreditfinanzierung gibt es eine weitere Variante. Bei dieser warten Sie die vereinbarte Zinsbindung ab und entscheiden sich anstelle einer Prolongation bei Ihrem aktuellen Kreditinstitut für eine Umschuldung mit Wechsel zu einem Konkurrenten.

Möglich wird dieses Vorgehen durch die sehr hohen Kreditsummen, die für die Finanzierung einer Immobilie anfallen. Kredite in dieser Höhe werden im Regelfall über eine Zeitspanne von 20 bis 30 Jahren getilgt. Für einen so langen Zeitraum vergibt kein Kreditinstitut einen Kreditvertrag, zu unsicher sind die Entwicklung der Finanzbranche über mehrere Jahrzehnte hinweg.

Stattdessen wird eine Zinsbindung vereinbart, beispielsweise über einen Zeitraum von zehn oder 15 Jahren. Hiernach kommt es zur Prolongation, d. h. die verbleibende Kreditsumme wird über einen neuen Kreditvertrag mit einem aktuellen Zins abgesichert. Hier kann sich der Kreditnehmer für eine Umschuldung entscheiden, ohne dass der alte Kreditpartner etwas einwenden könnte. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt ebenfalls nicht an.

Baufinanzierung umschulden – Schritt für Schritt

Ob zur Verhinderung einer Prolongation oder als Kündigung des bestehenden Kreditvertrags, die folgenden Schritte sollten bei der Umschuldung Ihrer Baufinanzierung eingeleitet werden:

1. Vergleich aktueller Kreditangebote

Führen Sie beim Wunsch nach einem Kreditwechsel einen unabhängigen Kreditvergleich durch. Dieser zeigt Ihnen, zu welchen Konditionen Sie eine neue Baufinanzierung für Ihre Restschuld abschließen können. Der sachliche und rechnerische Vergleich zeigt Ihnen, ob sich die Umschuldung Ihrer Baufinanzierung finanziell überhaupt lohnt.

2. Kontakt zum aktuellen Kreditgeber

Sprechen Sie Ihren Wunsch einer Umschuldung mit Ihrem aktuellen Kreditgeber ab. Dieser wird kurz vor Ende der Zinsbindung auf Sie zukommen und Ihnen ein neues Angebot zu aktuellen Konditionen unterbreiten. Teilen Sie hier einfach mit, dass Sie das Vertragsverhältnis nicht verlängern möchten. Natürlich sollten Sie zu diesem Zeitpunkt schon einen alternativen Kreditpartner für die Umschuldung im Hinterkopf haben.

Während Ihrer Vertragslaufzeit werden Sie den direkten Kontakt für eine Anfrage auf Aufhebung des Vertrags suchen. Stimmt der Kreditgeber dem Vorgehen zu, wird er Ihnen die Entschädigungszahlung mitteilen. Sind Sie mit dieser einverstanden, kündigen Sie den Vertrag formal. Hier sollte ebenfalls der neue Kreditpartner geklärt sein.

3. Antrag auf Umschuldungskredit

Bevor Sie das Kündigungsschreiben beim alten Kreditgeber einreichen, stellen Sie Ihren Antrag auf einen Umschuldungskredit beim neuen Kreditpartner. Dieses Vorgehen ist mit der Beantragung einer ersten Baufinanzierung oder eines Ratenkredits vergleichbar. Bei der Überprüfung Ihrer Bonität wird berücksichtigt, dass die bestehende Baufinanzierung umgeschuldet werden soll und deshalb den Schufa-Score aktuell beeinflusst.

4. Abwicklung der Umschuldung

Stimmt Ihr neuer Kreditpartner dem Antrag zu, schließen Sie hier Ihren neuen Vertrag ab und kündigen den bestehenden Vertrag zur Immobilienfinanzierung. Zum Ende der Zinsbindung teilen Sie Ihrem alten Kreditpartner einfach mit, dass kein neuer Vertrag aufgesetzt werden soll.

Viele Kreditinstitute helfen Ihnen auch bei der formal korrekten Abwicklung der Umschuldung. So haben Sie die Sicherheit, dass Ihr alter Vertrag richtig ausgelöst wird und Sie fortan die Restschuld nur noch über Ihren neuen Kreditvertrag zur Baufinanzierung tilgen müssen.

Forwarddarlehen für die Zukunft nutzen

Ihr aktueller Kreditpartner lässt eine Kündigung des Vertrags nicht zu, allerdings dauert Ihre Zinsbindung nur noch wenige Monate oder Jahre? Dann sollten Sie über die Option eines Forwarddarlehens nachdenken. Bei diesem sichern Sie sich aktuell günstige Kreditkonditionen für einen zukünftigen Zeitpunkt. Je nach Anbieter sind drei bis fünf Jahre der maximale Zeitraum, für den Sie sich aktuelle Zinsen für die Zukunft sichern können.

Der aktuell günstige Bauzins kann so zum späteren Zeitpunkt in einen neuen Kreditvertrag eingerechnet werden. Bis dahin müssen Sie noch der Tilgung Ihres bestehenden Kreditvertrags nachkommen. Ein Versprechen für die Zukunft also, das Sie vor potenziell steigenden Zinsen in den nächsten Monaten und Jahren bewahrt.

Baufinanzierung umschulden – unser Fazit

Die Umschuldung einer Baufinanzierung bietet Ihnen viele vertragliche Möglichkeiten. Während die Vorfälligkeitsentschädigung während der Laufzeit abschreckt, wird zum Ende der Zinsbindung hin der Wechsel zu einem anderen Kreditpartner attraktiver. Dessen Konditionen können Sie sich mit einem Forwarddarlehen für die Zukunft sichern.

Mit TS-Finanzen und unserer unabhängigen Analyse des Kreditmarktes stellen Sie sicher, dass die umgeschuldete Baufinanzierung zum besten Kreditangebot wird – nehmen Sie einfach Kontakt auf!