Zwischenfinanzierung | Alle Informationen im Überblick

von | Sep 11, 2021

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Der Kauf einer Immobilie erfolgt hierzulande häufig über einen Immobilienkredit sowie etwas Eigenkapital. Abhängig von der individuellen Situation kann ein Kaufwunsch bereits bestehen, bevor frei werdendes Geld als Eigenkapital eingesetzt werden kann. Vielleicht wartet der Käufer auf die Auszahlung einer Lebensversicherung in einigen Monaten, möchte jedoch jetzt schon einen Hauskauf realisieren.

Mit einer Zwischenfinanzierung gewähren manche Banken und Kreditinstitute in Deutschland diese Freiheit. Für einen Zeitraum bis zu 24 Monaten wird ein endfälliger Kredit zur Verfügung gestellt, um die Lücke zwischen Kaufabschluss und Auszahlung des Eigenkapitals zu schließen. TS-Finanzen erklärt Ihnen im Folgenden, wie genau dies funktioniert und auf welche Konditionen zu achten ist.

Was genau ist mit Zwischenfinanzierung gemeint?

Der Abschluss einer Zwischenfinanzierung ist für alle Käufer und Bauherren interessant, die Eigenkapital in ihr Immobilienprojekt mitbringen. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso weniger Geld wird für die Kreditfinanzierung der Immobilie benötigt, was sich positiv auf Kreditzins und weitere Tilgungskonditionen auswirkt.

In früheren Jahrzehnten war ein Eigenkapitalanteil von 20 % oder mehr obligatorisch, damit ein Immobilienkredit überhaupt gewährt wurde. Die Zeiten haben sich geändert, mittlerweile sind Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital möglich. Dennoch lohnt es, einen grundlegenden Teil der Immobilienfinanzierung aus dem eigenen Vermögen zu decken.

Über eine Zwischenfinanzierung sollte nachgedacht werden, wenn in naher Zukunft größeres Eigenkapital zur Verfügung steht, aktuell jedoch noch nicht. Der spezielle Kredit überbrückt die Zeit, bis das Eigenkapital verfügbar ist. Hiernach wird der endfällige Kredit komplett durch das Eigenkapital getilgt, wonach es zur weiteren, regulären Finanzierung der Immobilie kommt.

Ist eine Zwischenfinanzierung ohne weiteren Kredit möglich?

Wie bislang beschrieben, kommt die Zwischenfinanzierung für den Eigenkapitalanteil bei einem Immobilienkauf auf. Unter Umständen kann die Zwischenfinanzierung sogar die Gesamtkosten eines Projekts abdecken. Ein typisches Beispiel ist der Verkauf eines Hauses zum Erwerb einer Eigentumswohnung.

Die neu zu kaufende Wohnung wird im Regelfall weniger kosten, als Sie durch den Verkaufserlös für Ihr Haus erhalten. In diesem Fall deckt die Zwischenfinanzierung alleine die Kosten für den Wohnungskauf ab. Die Finanzierung wird später durch den Verkaufserlös des Hauses ausgelöst, wonach Ihnen ein Restbetrag zur freien Verfügung übrig bleibt.

Wann ist der Abschluss der Finanzierung sinnvoll?

Wenn Privatpersonen ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, sind zwei Situationen für den Abschluss einer Zwischenfinanzierung typisch. Eine Situation ist die Auszahlung von Lebensversicherungen oder vergleichbaren Verträge. Die Auszahlung ist auf ein bestimmtes Datum festgelegt, der Immobilienkauf mit Eigenkapital kann vorher gewünscht sein. Mit Laufzeiten bis zu 24 Monaten kann die Immobilie durch die Zwischenfinanzierung maximal zwei Jahre vor Auszahlung der Lebensversicherung sicher finanziert werden.

Im anderen Fall darf der Kreditnehmer mit einem baldigen Verkaufserlös rechnen, den er als Eigenkapital nutzt. Vielleicht verfügt er über eine Immobilie, die zum Verkauf bereitsteht. Den zu erwartenden Verkaufspreis kann er direkt als Eigenkapital in die neue Immobilie investieren. Sofern der Verkauf der alten Immobilie innerhalb der nächsten Monate realisierbar ist, überbrückt die Zwischenfinanzierung bis dahin.

Wie wird die Zwischenfinanzierung abgewickelt?

Nicht alle Banken und Kreditinstitute in Deutschland bieten das Konzept der Zwischenfinanzierung an. Alleine deshalb lohnt ein genauer Blick auf die jeweiligen Konditionen und die Suche nach einem seriösen Finanzpartner. Das Finanzierungsprinzip ist bei allen seriösen Anbietern jedoch gleich:

1. Sie nehmen als potenzieller Kreditnehmer Kontakt auf und bekunden Ihr Interesse an einer Zwischenfinanzierung.

2. Sie leisten einen Nachweis, zu welchem Zeitpunkt Ihnen ein Vermögen zugeht und auf welche Höhe sich dieses voraussichtlich belaufen wird.

3. Das Kreditinstitut nimmt eine Überprüfung vor und schätzt ein, ob die Einschätzung der Vermögenshöhe realistisch ist.

4. Nach erfolgreicher Prüfung wird ein Kreditvertrag mit einem maximalen Darlehen in Höhe des ermittelten Vermögens aufgesetzt.

5. Der Kredit wird endfällig zurückgezahlt, d. h. Sie zahlen den Betrag auf einen Schlag nach Erhalt des Vermögens zum Ende der Vertragslaufzeit zurück.

Ist die Finanzierung alleine für Immobilien relevant?

Grundsätzlich ist nicht ausgeschlossen, dass Banken das Konzept der Zwischenfinanzierung auch für andere, größere Finanzierungsprojekte anbieten. Im Privatkundenbereich spielt diese Form der Finanzierung jedoch hauptsächlich bei der Finanzierung von Immobilien eine Rolle. Der Kauf eines neuen Fahrzeugs und ähnliche Investitionen bringen im Regelfall niedrigere Kredithöhen mit sich, so dass hier nicht mit Eigenkapitalanteil gearbeitet wird.

Bedenken Sie außerdem, dass die Finanzierung einer Immobilie über viele Jahre hinweg erfolgt und Beträge im sechsstelligen Eurobereich keine Seltenheit sind. Oft sind Anschlussfinanzierungen notwendig, da der Kreditgeber die identischen Konditionen nicht über zwei oder drei Jahrzehnte zusichert. Auch hierdurch sind Zwischenfinanzierungen alleine für die Absicherung von Großprojekten durch einen Eigenkapitalanteil von Bedeutung.

Ein Beispiel zur Zwischenfinanzierung

Sie möchten sich zum Lebensabend hin räumlich verkleinern und von einem eigenen Haus in eine gepflegte Eigentumswohnung ziehen. Sie finden an Ihrem Wunschort ein attraktives Angebot für eine Wohnung mit dem Kaufpreis von 200.000 Euro. Auf einem Sparkonto haben Sie 50.000 Euro angespart, für die verbleibenden 150.000 Euro ist eine Kreditaufnahme notwendig.

Sie entschließen sich, Ihr Haus zu verkaufen und in die Wohnung zu ziehen. Der Kaufpreis der Wohnung ist bereits in wenigen Monaten zu zahlen. Hierfür schließen Sie eine Zwischenfinanzierung über 150.000 Euro ab und decken den Restbetrag durch ihr Eigenkapital. Mit 25 % Eigenkapital erhalten Sie bessere Zinsen als bei einer Vollfinanzierung.

Zuvor lassen Sie den Wert Ihres Hauses abschätzen, ein Gutachter setzt 300.000 Euro als Verkaufspreis an. Dies reicht dem Kreditpartner für die Zwischenfinanzierung völlig, der schließlich nur 150.000 Euro erbringen muss. Der Vertrag wird über 24 Monate abgeschlossen. Hierdurch haben Sie zwei Jahre, sich um den Verkauf des Hauses zu kümmern.

Nach erfolgreichen Verhandlungen erzielen Sie nach einem Jahr einen endgültigen Verkaufspreis von 280.000 Euro. Mit diesem Betrag können Sie die Zwischenfinanzierung auslösen. Da sich diese alleine auf 150.000 Euro belief, ist die Immobilie getilgt und Ihnen bleiben noch 130.000 Euro zur freien Verfügung übrig.

Vorteile der Zwischenfinanzierung

– Sie zahlen monatlich keine vollen Kreditraten, sondern lediglich die Zinsen des Kreditinstituts.
– Eine kurzfristige Rückzahlung des Kredits nach Auszahlung des Vermögens ist möglich.
– Sie genießen alle Freiheiten, sich zeitnah für einen erhofften Immobilienkauf zu entscheiden.
– Anders als bei einem variablen Kredit ist Ihnen ein fester Zinssatz zugesichert.

Nachteile der Zwischenfinanzierung

– Die Darlehenszinsen liegen etwas höher als bei einem klassischen Kreditvertrag.
– Nur wenige Banken und Kreditinstitute halten die Zwischenfinanzierung für Sie bereit.
– Viele Anbieter fordern eine hohe Mindestkreditsumme, 200.000 Euro sind keine Seltenheit.

Unterschiede bei der Finanzierungsform groß

Auch wenn die Auswahl an Finanzpartnern für eine Zwischenfinanzierung nicht so groß wie beim klassischen Immobilienkredit ist, sollten Sie einen unabhängigen Vergleich durchführen. Abweichungen gibt es nicht nur im Zinssatz, gerade die Mindesthöhe des Kredits und die maximale Laufzeit sind wesentliche Unterschiede einzelner Anbieter.

Auch bei der Prüfung Ihres später zu erbringenden Vermögens werden schnell unterschiedliche Maßstäbe angelegt. Dies spielt bei einer Lebensversicherung eine geringe Rolle, deren Auszahlung zum größten Teil garantiert oder festgeschrieben ist. Beim Hausverkauf gibt es Unsicherheit, ob es zum Zeitpunkt der Fälligkeit wirklich mit dem Verkauf geklappt hat und der erhoffte Preis erzielt wurde. Dies sorgt bei Finanzlaien schnell für Unsicherheit.

Mit TS-Finanzen zur geeigneten Finanzierung

Damit Sie sicher und stressfrei zu einer starken Zwischenfinanzierung gelangen, vertrauen Sie sich unseren Experten von TS-Finanzen an. Wir übernehmen für Sie den sachlichen und rechnerischen Vergleich der Banken und Kreditinstitute, die Ihnen diese Form der Finanzierung anbieten. Auch für den klassischen Immobilienkredit sind wir Ihr Ansprechpartner und ebnen Ihnen den Weg zu attraktiven Kreditkonditionen. Kommen Sie direkt auf uns zu, wenn Sie mehr über das Thema Zwischenfinanzierung erfahren möchten.

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