Vollfinanzierung – Baufinanzierung ohne Eigenkapital | 2021

von | Jul 28, 2021

Was ist eine Vollfinanzierung?

Eine Vollfinanzierung bezeichnet den Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital. Eigentlich ist es üblich, bei einer Immobilienfinanzierung mindestens 30 % der Gesamtkosten aus vorhandenen Mitteln (Eigenkapital) zu finanzieren und den Rest über ein Immobiliendarlehen zu finanzieren.

Bei der Kauf- oder Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind jedoch keine finanziellen Mittel vorhanden, die in die Finanzierung einfließen könnten. Wichtig: Auch wenn sie manchmal synonym verwendet werden, haben die beiden Begriffe Vollfinanzierung und 100-Prozent-Finanzierung unterschiedliche Bedeutungen:

100-Prozent-Finanzierung bedeutet, dass die komplette Kaufsumme (100 %) über ein Darlehen finanziert wird. Die Kaufnebenkosten, zu denen unter anderem die Grunderwerbsteuer oder Notargebühren gehören, bezahlt der Käufer jedoch aus eigenen finanziellen Mitteln.

Bei einer Vollfinanzierung werden sämtliche Kosten, die mit dem Bau oder Erwerb einer Immobilie einhergehen, über die Bank finanziert. Neben der eigentlichen Kaufsumme gehen auch sämtliche Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Gebühren für den Grundbucheintrag, Maklercourtage) in die Darlehenssumme ein.

Diese Erwerbsnebenkosten betragen meistens 10-15 % der Kaufsumme, deshalb wird die Vollfinanzierung oft auch als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet.

Welche Vorteile hat eine Vollfinanzierung?

Die Vollfinanzierung einer Immobilie hat einige Vorteile: Zum einen ermöglicht sie auch Alleinstehenden oder jungen Familien den Bau oder Erwerb eines Eigenheims. Zudem ist das Darlehen dank der hohen Tilgungsleistungen oft schneller zurückgezahlt. Und: Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen kann eine Vollfinanzierung lohnender sein als das Ansparen von Eigenkapital.

Allerdings bieten längst nicht alle Banken eine Kauf- oder Baufinanzierung ohne Eigenkapital an und wenn, verlangen einige von ihnen hohe Tilgungsleistungen. Im direkten Vergleich sind die Konditionen einer Vollfinanzierung insgesamt teurer als bei einer Finanzierung mit Eigenkapitalanteil.

Das liegt daran, dass eine Vollfinanzierung für die Banken ein höheres Risiko darstellt, insbesondere wenn auch die Erwerbsnebenkosten mitfinanziert werden sollen. Um sich vor diesem finanziellen Risiko zu schützen, berechnen die Banken bei einer Vollfinanzierung diverse Aufschläge: Übersteigt die Darlehenssumme mehr als 80 % des Kaufpreises, werden in der Regel Zinsaufschläge fällig.

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung kommen Risikoaufschläge dazu, deren Höhe von verschiedenen Faktoren abhängig ist. Ob und in welcher Höhe Aufschläge erhoben werden, ist jedoch sehr unterschiedlich.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Vollfinanzierung erfüllt sein?

Um eine Kauf- oder Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, ist es erforderlich, dass Sie über ein überdurchschnittlich hohes und sicheres Einkommen verfügen. Einige Banken wenden bei ihrer Entscheidung die sogenannte 40-Prozent-Regel an. Sie besagt, dass der potenzielle Darlehensnehmer maximal 40 % seines monatlichen Einkommens für Kreditraten ausgeben darf.

Oder anders ausgedrückt: Alle Kreditraten, ob für Auto, Möbel oder andere Konsumgüter, dürfen zusammen mit der Immobilienkreditrate nicht mehr als 40 % des Monatseinkommens ausmachen. Deshalb ist es ratsam, im Vorfeld dafür zu sorgen, möglichst schuldenfrei zu sein oder so wenige Kredite wie möglich abtragen zu müssen.

Darüber hinaus sollte der potenzielle Kreditnehmer über eine gute Bonität verfügen. Das heißt, im Idealfall liegen keine negativen Einträge bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (kurz: SCHUFA) vor.

Verbraucherschützer raten, sich bei der SCHUFA eine Selbstauskunft einzuholen, um über mögliche Einträge informiert zu sein und eventuelle Fehleinträge frühzeitig korrigieren zu lassen.

Der Scorewert der SCHUFA sollte zudem möglichst hoch sein. Die Banken nutzen häufig noch weitere Informationen aus der SCHUFA-Datenbank für ihre Entscheidung. Welche diese sind und welches Gewicht sie jeweils haben, ist von Bank zu Bank verschieden.

Dennoch ist auch ein Eintrag bei der SCHUFA nicht zwingend ein Ausschlusskriterium. Es gibt durchaus Finanzinstitute, die Verbrauchern trotz negativer SCHUFA eine Immobilienfinanzierung ermöglichen. Bei der Suche nach entsprechenden Banken unterstützt Sie das erfahrene Team von TS-Finanzen gerne.

Wodurch erhöhen sich die Chancen für eine Vollfinanzierung?

Das beste Argument für eine Vollfinanzierung – neben dem sicheren Einkommen in überdurchschnittlicher Höhe – ist eine hochwertige Immobilie. Je besser ihre Lage und Ausstattung, umso größer sind die Chancen, diese voll finanzieren zu lassen.

Denn sie stellt für die Banken einen sicheren Gegenwert dar, den diese im Notfall leicht und gut veräußern können, um Ihren Kredit abdecken zu können.

Sie können Ihre Chancen auf eine Kauf- oder Baufinanzierung ohne Eigenkapital erhöhen, wenn Sie über langfristig angelegte Vermögen verfügen, auch wenn Sie dieses kurzfristig betrachtet nicht auflösen und zu Geld machen möchten oder können.

Auch Mieteinnahmen erhöhen die Chancen – das gilt sowohl für Mieteinnahmen, die Sie aus anderen Immobilien erhalten als auch für jene, die Sie aus dem Kaufobjekt erwirtschaften würden.

Im Idealfall decken diese Mieteinnahmen die laufenden Kosten für die Bewirtschaftung und Zinsabtragung des Immobiliendarlehens nicht nur, sondern übersteigen sie sogar.

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